世界の投資関連ニュースを独自視点でお伝えしています。

マンション投資 空室少なく価値下がらぬ都心ワンルームは投資に値するのか

2015.04.09

最近不動産の営業リストに私の名前が載っているか頻繁に営業電話がかかってくる。
昔からテレアポ営業は不動産の十八番ではあるのだが、どうやらそれだけでもなさそうな匂いもあるのでいろいろと調べてみた。

アベノミクスによって株価および地価は上昇し、それにともない、マンションの値上がりも顕著となってきた。その結果、マンションの家賃収入で資産作りを目指すマンション投資も、従来のやり方では失敗するケースが増えているという。では、今、成功するための条件は何なのか。

 * * *
 マンション投資にはいくつかのリスクが存在しますが、もっとも考慮しなければならないのは、空室および家賃下落のリスク。
特に空室が発生すると、家賃収入が途絶えることとなり、住宅ローンを支払っていれば、毎月赤字に転じる。
また、家賃が下落し、毎月のローン支払い額を家賃が下回ってしまうと、長期的に収支が赤字になることを覚悟しなければならない。

 こうした空室および家賃下落のリスクを回避する手段は単純。
人口が増えている地域の立地条件が良い物件を購入することだ。
具体的には、東京都心部の物件がもっともいい条件のようだ。

 東京都の人口は1996年より19年連続の流入超過。
この間、人口が増え続け、直近のデータでは1337万人に達している。
つまり、日本の総人口の10分の1が東京都に住んでおり、しかも、これからも増え続けることが予想されている。

 その一方、三大都市圏の残る二つ、大阪圏(大阪・兵庫・京都・奈良)と名古屋圏(愛知・岐阜・三重)は2年連続の転出超過と、人口が減少している。
大都市圏の間でも格差が目立ってきている。
アベノミクスによる景気回復の恩恵は地方には及びにくく、こうした傾向は長期的に続くと考えるのが筋のようだ。

 さらに、東京都心部の中でも、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区といった都心区を始め、中野区、杉並区などの城西地区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区などの城南地区の物件であれば、つねに十分な賃貸需要が存在するので、空室リスクを回避できる可能性がかなり高くなる。

 そして、次に大事なのは、単身者向けの物件を探すことのようだ。
その理由は、東京に転入してくるのは、進学や就職を目的とした若年層が圧倒的に多いから。
この20歳前後から20代後半までの単身者向けのワンルームマンションであれば、格段に入居者の確保がしやすくなる。

 マンション投資で最も重要な点は、空室にならず、資産価格が下がらない物件を選ぶことに尽きる、という当たり前すぎることに帰結するしかないのが悲しいところだが結局失敗を避けるというのはそういうことなのもしれない。
その条件にあたはまる最たるものが「ワンルーム」だ、と。

あまり面白くなさそうなので、やはり私にとっては不動産投資は縁遠いものであり続けそうだ。

関連記事

アーカイブ